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오늘은 개인과 법인간의 양도소득세에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 부동산을 매각하여 수익을 얻었을 때 발생하는 세금이 바로 양도세입니다. 상가나 오피스텔 투자 시 취득, 보유 단계만큼이나 중요한 것이 바로 양도 단계에서의 세금입니다. 개인과 법인 간의 양도세 차이는 단순히 세율 몇 %의 문제가 아니라, 세금 계산 방식과 공제 혜택 등 전반적인 구조에서 큰 차이를 보이기 때문에 투자 수익률을 극대화하기 위해서는 이 차이를 명확히 이해해야 합니다.
아래 표와 함께 자세히 설명해 드리겠습니다.
1. 양도세(양도소득세) 개인 vs. 법인 핵심 비교표
| 구분 | 항목 | 개인 (양도소득세) | 법인 (법인세 + α) | 핵심 차이점 |
|---|---|---|---|---|
| 세금의 종류 | 적용 세법 | 소득세법 | 법인세법 | 법인세에 양도차익이 합산, 추가 과세도 있음 |
| 과세 대상 소득 | 과세표준 | 양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제 | 법인의 모든 소득(양도차익 포함) – 비용 | 개별 양도 건에 대한 과세 vs. 법인 전체 소득 |
| 적용 세율 | 기본 세율 | 6% ~ 45% (누진세율) (과세표준 1,400만원 이하 6% ~ 10억 초과 45%) | 10% ~ 24% (누진세율) (과세표준 2억 이하 10% ~ 3천억 초과 24%) | 개인 최고 세율이 훨씬 높음 |
| 추가 과세 | 없음 (주택은 다주택자 중과, 비사업용 토지 중과 있음 – 상가/오피스텔은 해당 없음) | 토지등 양도소득에 대한 법인세 10% 추가 과세 (미등기 양도 시 40% 추가 과세) | 법인에게만 특별히 부과되는 중과세 존재 | |
| 공제 혜택 | 장기보유특별공제 | 적용 가능! (3년 이상 보유 시 양도차익의 6% ~ 30% 공제 – 상가/오피스텔 일반 자산 기준) | 적용 불가능! | 개인 양도세 절감의 핵심 혜택, 법인은 없음 |
| 양도소득 기본공제 | 연 250만원 | 해당 없음 | 개인에게만 주어지는 기본 공제 | |
| 세금 부담 비교 | 단기 양도 (1년 미만) | 높은 세율 (40% 이상) | 법인세율 + 10% 추가 | 단기 양도는 개인도 높지만, 법인은 추가 과세 |
| 장기 양도 (3년 이상) | 장기보유특별공제로 세금 크게 절감 가능 | 장기보유특별공제 없어 세금 절감 효과 미미 | 장기 보유 시 개인의 압도적인 유리함 | |
| 절세 전략 | 개인 | 장기 보유, 공동 명의, 필요경비 최대한 인정 | ||
| 법인 | 감가상각을 통한 과세표준 축소, 법인 자산 매각 시점 조절, 법인세 경감 요건 활용 등 | |||
| 세금 귀속 | 귀속 주체 | 개인 납세자 | 법인 자체 | |
| 자금 회수 | 자금 유출 | 세금 납부 후 남은 금액은 개인 소유 | 세금 납부 후 법인에 유보. 대표 인출 시 추가 과세(급여, 배당 등) | 개인은 자유롭지만, 법인은 복잡하고 추가 세금 발생 |
2. 개인의 양도소득세 – ‘기간’과 ‘공제’가 핵심!
개인이 상가나 업무용 오피스텔을 양도했을 때 부과되는 세금은 양도소득세입니다.
- 과세표준 산정:
양도차익(양도가액 – 취득가액 – 필요경비)에서 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제(연 250만원)를 차감하여 계산합니다. - 누진세율 적용:
현재 양도소득세율은 소득세율과 동일하게 6%부터 최고 45%까지의 누진세율을 적용합니다. 양도차익이 크면 클수록 더 높은 세율 구간을 적용받게 됩니다.- 1,400만원 이하: 6%
- 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하: 1,400만원 + (초과액의 15%)
- …
- 10억원 초과: 1억 5,304만원 + (초과액의 45%)
- 가장 중요한 혜택: 장기보유특별공제
- 개인에게만 주어지는 절세의 핵심 혜택입니다.
- 상가나 오피스텔 같은 일반 자산은 3년 이상 보유한 경우에 적용됩니다.
- 공제율: 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제합니다.
- 3년 이상 4년 미만: 양도차익의 6%
- 4년 이상 5년 미만: 양도차익의 8%
- …
- 15년 이상: 양도차익의 30%
- 예시: 만약 10년 보유한 상가에서 양도차익이 5억 원 발생했다면, 10년 보유에 따른 장기보유특별공제율 (20%)을 적용하여 1억 원 (5억 원 * 20%)을 공제받을 수 있습니다. 이렇게 공제받은 금액만큼 과세표준이 줄어들어 납부할 세금이 크게 줄어듭니다.
- 양도소득 기본공제:
- 개인별로 연간 250만원이 공제됩니다. 여러 부동산을 양도했더라도 연간 총 250만원만 공제받을 수 있습니다.
- 개인의 양도세 특징 요약:
- 장기 보유 시 엄청나게 유리합니다. 장기보유특별공제가 세금 부담을 드라마틱하게 줄여줍니다.
- 소득이 높으면 누진세율 때문에 세금 부담이 커질 수 있지만, 장특공제로 상쇄 효과를 볼 수 있습니다.
- 자금 회수가 단순합니다. 세금 납부 후 남은 돈은 본인의 소유가 됩니다.
3. 법인의 부동산 양도 시 – ‘법인세’와 ‘추가 과세’의 복합 공격!
법인이 상가나 업무용 오피스텔을 양도했을 때 발생하는 세금은 법인세입니다. 하지만 개인과는 다른 복잡성과 추가적인 세금 부담이 있습니다.
- 과세표준 산정:
법인의 양도차익은 법인의 총 수익에 합산되어 법인 전체의 과세표준을 형성합니다. 즉, 양도차익만 따로 떼어 세금을 계산하는 것이 아니라, 임대료 수입, 다른 사업 수익 등을 모두 합산하여 계산합니다. 여기서 법인 운영에 필요한 각종 비용(인건비, 광고비, 접대비, 감가상각비 등)을 공제받을 수 있습니다. - 법인세율 적용:
법인세율은 소득 구간에 따라 10% ~ 24%의 누진세율이 적용됩니다. 개인의 최고 세율(45%)보다는 낮지만, 여기에 중요한 ‘추가 과세’가 붙습니다.- 2억 원 이하: 10%
- 2억 원 초과 ~ 200억 원 이하: 20%
- 200억 원 초과 ~ 3,000억 원 이하: 22%
- 3,000억 원 초과: 24%
- 결정적인 차이: 토지등 양도소득에 대한 법인세 추가 과세 (일명 부동산 양도차익에 대한 특별부가세)
- 이것이 법인이 부동산을 양도할 때 개인보다 불리한 가장 큰 이유입니다.
- 법인이 토지(건물 포함)를 양도하여 발생한 양도차익에 대해서는 법인세 외에 양도차익의 10%를 추가로 과세합니다.
- 목적: 법인을 이용한 부동산 투기를 방지하기 위함입니다.
- 예시: 법인이 상가를 양도하여 5억 원의 양도차익이 발생하고, 법인의 총 과세표준이 2억 원이라고 가정하면,
- 기본 법인세: 2억 원에 대한 10% = 2,000만원
- 추가 과세: 양도차익 5억 원의 10% = 5,000만원
- 총 세금: 7,000만원 (이 외에 지방소득세 별도)
- 미등기 양도 시: 만약 법인이 미등기 상태의 부동산을 양도한다면, 양도차익의 40%를 추가로 과세하는 매우 강력한 중과세가 적용됩니다.
- 장기보유특별공제 및 기본공제:
- 법인에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
- 양도소득 기본공제도 당연히 없습니다.
- 이는 법인이 장기간 부동산을 보유하더라도 세금 부담이 줄어들지 않고, 오히려 추가 과세로 인해 불리해질 수 있음을 의미합니다.
- 자금 회수의 복잡성:
- 법인세와 추가 과세를 납부하고 남은 수익은 법인의 자산으로 남습니다.
- 이 돈을 대표이사나 주주가 개인적으로 사용하려면 급여, 상여, 배당, 퇴직금 등의 형태로 인출해야 하며, 이 과정에서 **개인에게 다시 소득세(근로소득세, 배당소득세 등)가 부과**됩니다. 즉, 이중 과세 문제가 발생할 수 있습니다.
- 법인의 양도세 특징 요약:
- 10% 추가 과세가 큰 부담으로 작용합니다. 특히 양도차익이 클수록 그 부담은 더 커집니다.
- 장기보유특별공제가 없어 장기 보유의 세금 이점이 사라집니다.
- 법인세와 별개로 자금 인출 시 또 다른 세금이 발생하여 **실질적인 세금 부담이 높아질 수 있습니다.**
- 다만, 법인 내 다른 비용 처리 (감가상각 등)를 통해 과세표준을 일부 조절할 수는 있습니다.
양도세 관점에서 어떤 선택이 유리할까?
양도소득세 측면에서 개인과 법인의 유리함은 보유 기간에 따라 극명하게 갈립니다.
- 장기 보유 (3년 이상) 후 양도 계획이라면:
- 개인이 압도적으로 유리합니다. 장기보유특별공제라는 강력한 절세 혜택이 있기 때문입니다. 법인은 이 혜택이 없고, 오히려 10% 추가 과세까지 붙어 장기 보유의 의미가 퇴색됩니다.
- 단기 보유 후 양도 (1~2년 이내) 계획이라면:
- 개인도 단기 양도 시 양도소득세율이 높게 적용될 수 있습니다 (1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%).
- 법인 역시 10% 추가 과세가 붙으므로, 어느 한 쪽이 절대적으로 유리하다고 보기는 어렵습니다. 다만, 법인은 다른 사업 비용을 통해 양도차익으로 인한 법인세 부담을 일부 상쇄할 수 있는 여지는 있습니다.
초보 투자자에게 드리는 조언:
상가나 오피스텔 투자는 대부분 장기적인 관점에서 임대수익과 함께 시세차익을 목표로 하는 경우가 많습니다. 이러한 투자 성향을 고려할 때, 양도세 측면에서는 개인 명의 투자가 훨씬 유리한 경우가 많습니다. 특히 예상 보유 기간이 3년 이상이라면 장기보유특별공제의 위력을 꼭 활용해야 합니다.
물론, 임대수익 규모가 매우 커서 개인의 종합소득세율이 45%에 육박하는 수준이거나, 법인 내 다른 사업 수익과 비용을 효율적으로 상계하여 법인세 부담을 크게 낮출 수 있는 특별한 상황이라면 법인이 유리할 수도 있습니다.
하지만 양도 시점의 세금 부담을 최소화하는 것이 중요한 목표 중 하나라면, 개인 명의를 최우선으로 고려하시고, 반드시 투자 전 세무 전문가와 심층 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 최적의 투자 방안을 모색하시기를 강력히 권해드립니다. https://cheongdamprime.co.kr
